We wtorek głosowanie nad Planem Ogólnym Nowego Sącza. 670,1 ha zmian i sporne wysokości

Jedna uchwała może nie uruchomić jutro żadnej budowy, ale może przesądzić o tym, gdzie za kilka lat powstaną nowe osiedla, usługi i drogi - oraz jak wysokie będą budynki. We wtorek (23 czerwca 2026 r.) radni Nowego Sącza mają głosować nad Planem Ogólnym Miasta Nowego Sącza. Dokument, choć pełen tabel i technicznych sformułowań, dotyka spraw bardzo „przyziemnych”: dopuszczalnych funkcji terenów, parametrów zabudowy i tego, czy w konkretnych rejonach miasta będzie można realizować inwestycje mieszkaniowe wielorodzinne, także o wysokościach w sądeckiej skali nietypowych.

Plan ogólny ma zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Różnica jest dla mieszkańców i inwestorów zasadnicza: studium wskazywało kierunki, natomiast plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego. To oznacza, że przyszłe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być z nim zgodne. W praktyce - decyzja podjęta teraz wyznaczy ramy, w których miasto będzie poruszać się przez kolejne lata.

„Plan ogólny nie przesądza jeszcze docelowego przeznaczenia każdej działki, ale wyznacza katalog możliwych funkcji oraz ramy dla przyszłej zabudowy.”

Uzasadnienie projektu Planu Ogólnego Miasta Nowego Sącza

Co dokładnie ustala plan i dlaczego „ramy” mają znaczenie

Z dokumentów wynika, że plan ogólny ma wyznaczać m.in. funkcję terenu oraz zestaw parametrów, które potem będą przenoszone do planów miejscowych lub brane pod uwagę przy decyzjach WZ. Chodzi o takie elementy jak wysokość, intensywność czy udział zieleni. Nie rozstrzyga to jeszcze „co stanie na tej konkretnej działce”, ale ogranicza (albo otwiera) katalog możliwych scenariuszy.

• funkcja terenu i dopuszczalne sposoby zagospodarowania
• maksymalna wysokość zabudowy
• intensywność zabudowy oraz udział powierzchni zabudowy
• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej

Właśnie dlatego przed głosowaniem pojawia się pytanie o przejrzystość: czy radni i mieszkańcy mają czytelną informację, gdzie przewidziano najbardziej „mocne” parametry i jakie są skutki zmian wprowadzonych po konsultacjach.

670,1 ha nowych terenów inwestycyjnych. Skala, która zmienia miasto

Największe wrażenie robi liczba dotycząca nowych obszarów inwestycyjnych. Z prognozy oddziaływania na środowisko wynika, że projekt planu wskazuje około 670,1 ha nowych terenów inwestycyjnych na obszarze Nowego Sącza. Struktura tych terenów została rozpisana procentowo i pokazuje, w jakim kierunku może przesunąć się rozwój przestrzenny miasta.

Ważny jest też kontekst: znacząca część tych terenów ma znajdować się poza obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. To oznacza, że plan ogólny stanie się dla nich kluczowym „regulatorem” - określi granice dopuszczalnych działań zanim pojawi się szczegółowy plan miejscowy.

Emilii Plater, K. Gucwy, al. Wolności: miejsca, w których rośnie napięcie

W debacie publicznej najmocniej wybrzmiewają konkretne ulice i osiedla. W rejonie ul. Emilii Plater pojawiają się informacje o parametrach mogących umożliwiać zabudowę wielorodzinną do około 18 metrów. W tabelach dla stref wielofunkcyjnych z zabudową mieszkaniową wielorodzinną rzeczywiście widać powtarzające się maksymalne wysokości: 18 metrów, 20 metrów, 22 metrów, 27 metrów, a nawet 50 metrów.

Największe emocje wywołuje jednak rejon ul. K. Gucwy (osiedle Gorzków, okolice Auchan). W uzasadnieniu wskazano, że na końcowym etapie wyznaczania stref planistycznych korygowano m.in. obszary zabudowy mieszkaniowej właśnie w tej okolicy. W tabelach pojawiają się strefy SW z maksymalną wysokością zabudowy 50 metrów i intensywnością 8,5. To parametry, które - niezależnie od ostatecznych rozstrzygnięć w planach miejscowych lub decyzjach WZ - tworzą zupełnie nową perspektywę dla tej części miasta.

Trzeci punkt, o którym mówią mieszkańcy, to obszar Starej Sandecji i al. Wolności. Gdy teren kojarzony wcześniej z zielenią lub funkcją publiczną zaczyna pojawiać się w strefach dopuszczających zabudowę mieszkaniową lub usługową, naturalnie rośnie liczba pytań o kierunek zmian i o to, kto najwięcej na nich skorzysta.

„To trochę jak otwarcie furtki. Nikt jeszcze przez nią nie przeszedł, ale klamka została naciśnięta.”

Opis skutków Planu Ogólnego Miasta Nowego Sącza zawarty w materiale towarzyszącym projektowi

300 uwag w konsultacjach i pytanie o to, co zmieniono po terminie

Konsultacje społeczne dla projektu trwały od 15 kwietnia do 14 maja 2026 r. Zorganizowano spotkanie otwarte, dyżury projektantów i zbieranie uwag. Z dokumentów wynika, że w tym czasie złożono 300 uwag, a po terminie wpłynęło jeszcze kilkanaście pism. Przeważały wnioski dotyczące poszerzenia stref dopuszczających zabudowę mieszkaniową, ale część uwag odnosiła się również do parametrów zabudowy, korytarzy komunikacyjnych, usług i stref gospodarczych.

Na finiszu procedury wraca kluczowe zagadnienie: czy przed głosowaniem przygotowano dla radnych (i opinii publicznej) zestawienie, które pozwala zrozumieć skutki konsultacji - nie tylko w formie ogólnej tabeli, ale także jako czytelna informacja o tym, czego dotyczyły wnioski, czy je uwzględniono oraz jak wpływają na sąsiednie nieruchomości i układ przestrzenny.

Rzeki, Natura 2000 i korekty po uwagach RZGW

Plan ogólny dotyka również obszarów szczególnie wrażliwych środowiskowo. W dokumentach środowiskowych mocno wybrzmiewają doliny rzeczne, tereny powodziowe, obszary Natura 2000 i korytarze ekologiczne. Wskazano obszary Natura 2000: Środkowy Dunajec z dopływami oraz Nawojowa.

Po uwagach Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej skorygowano zasięg nowych stref inwestycyjnych i obszaru uzupełnienia zabudowy, wyłączając z niego obszary szczególnego zagrożenia powodzią. Wyjątek mają stanowić tereny już zainwestowane, przy średnim prawdopodobieństwie powodzi i niewielkiej głębokości wody. To ograniczenie jest istotne, ale nie odpowiada na wszystkie pytania, które pojawiają się przy tak dużej skali dopuszczanej urbanizacji - zwłaszcza o przygotowanie infrastruktury (drogi, kanalizacja), usług publicznych, zieleni i rozwiązań retencyjnych.

Miasto rezygnuje z obszarów dostępności infrastruktury społecznej

W uzasadnieniu zapisano jeszcze jeden ważny wątek: ze względu na nierównomierne rozmieszczenie żłobków, przedszkoli, szkół i domów pomocy społecznej nie przewiduje się wyznaczenia obszaru dostępności infrastruktury społecznej. Wskazano, że taki mechanizm mógłby ograniczyć możliwość prowadzenia inwestycji mieszkaniowych nawet w miejscach, gdzie dziś dokumenty planistyczne przewidują funkcje mieszkalne.

W praktyce sprowadza się to do pytania, które będzie wracać przy kolejnych inwestycjach: czy nowe osiedla mają powstawać przede wszystkim tam, gdzie realnie jest zaplecze (edukacja, opieka, usługi), czy tam, gdzie najłatwiej dopuścić zabudowę w dokumentach planistycznych.

Presja czasu: czerwiec czy sierpień 2026 r. i co, jeśli plan nie wejdzie w życie

Procedura toczy się pod presją terminów. Pierwotnie zakładano, że plan ogólny powinien zostać uchwalony do końca czerwca 2026 r., jednak po zmianie przepisów czas wydłużono do końca sierpnia 2026 r. W dokumentach wskazano, że jeśli plan nie zostanie uchwalony, tereny bez obowiązujących planów miejscowych mogą utracić możliwość realizacji nowych inwestycji budowlanych do czasu przyjęcia planu ogólnego. Z drugiej strony, skala dokumentu (całe miasto), liczba uwag i wrażliwość tematów (powódź, zieleń, parametry wysokości) powodują, że mieszkańcy pytają, czy wtorkowe głosowanie nie jest przeprowadzane zbyt szybko.

Co jeszcze mogą zrobić mieszkańcy przed decyzją rady

Formalne konsultacje zakończyły się 14 maja 2026 r., ale to nie oznacza, że temat jest zamknięty dla społeczności lokalnej. Na ostatnim etapie mieszkańcy mogą kontaktować się z radnymi, przewodniczącym rady oraz prezydentem miasta i pytać o kluczowe elementy projektu oraz o to, jak uwagi z konsultacji zmieniły dokument.

1. Sprawdzić, czy dla interesującego rejonu pojawiają się nowe strefy i jakie mają parametry (w tym wysokość).
2. Skontaktować się z radnymi i poprosić o jasne wskazanie, gdzie dopuszczono najwyższą zabudowę oraz które tereny zmieniły funkcję.
3. Wnioskować o dodatkowe omówienie projektu na komisji lub o zmianę porządku obrad, jeśli potrzebny jest czas na analizę.

Wtorkowe głosowanie może stać się punktem zwrotnym dla Nowego Sącza: nie poprzez natychmiastowe budowy, lecz poprzez decyzję o tym, jakie inwestycje będą w ogóle możliwe - i na jakich zasadach - w kolejnych latach.